3 febbraio 2025
Circolare 05|2025
La Legge di bilancio per il 2025 manda finalmente a regime la possibilità di rideterminare il valore di acquisto di terreni e partecipazioni.
A decorrere dal 2025, sarà quindi possibile rivalutare il valore di acquisto di partecipazioni e terreni posseduti alla data del 1° gennaio di ciascun anno da parte di persone fisiche, attraverso il pagamento di un’imposta sostitutiva pari al 18%.
1. Beni rivalutabili.
Si stabilizza la possibilità di affrancare in tutto o in parte le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni (edificabili o con destinazione agricola) e partecipazioni (qualificate o meno) posseduti da parte di persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia.
Con particolare riguardo alle partecipazioni, è possibile rideterminare il valore di partecipazioni negoziate o non negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione.
Condizione per accedere all’agevolazione è che i terreni e le partecipazioni siano posseduti alla data del 1° gennaio di ciascun anno.
In linea generale, in caso di cessione di terreni e partecipazioni, la plus/minusvalenza deve essere determinata sulla base della differenza fra corrispettivo di cessione e costo o valore di acquisto.
L’agevolazione consiste nella possibilità di determinare tale plus/minusvalenza considerando, quale costo o valore di acquisto, il valore alla data del 1° gennaio di ciascun anno calcolato:
- per i terreni, sulla base di una perizia di stima, redatta da parte di un ingegnere, un architetto, un geometra, un dottore agronomo, un agrotecnico, un perito agrario o un perito industriale edile;
- per le partecipazioni:
· quotate, sulla base del valore normale determinato in base alla media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre dell’anno precedente;
· non quotate, in base al valore al 1° gennaio della frazione di patrimonio netto della società, associazione o ente da considerare, determinato sulla base di una perizia giurata di stima redatta da un commercialista, un ragioniere o un revisore legale.
2. Calcolo di convenienza.
La messa a regime dell’agevolazione coincide con un aumento dell’imposta sostitutiva dovuta, ora fissata al 18%.
Tale aliquota impone di valutare attentamente la convenienza all’effettuare la rivalutazione, poiché mentre l’imposta sostitutiva viene calcolata sull’intero valore di perizia (ad eccezione, come visto, del caso delle partecipazioni quotate), la tassazione ordinaria (26% nel caso di cessione di partecipazioni) viene calcolata solo sulla plusvalenza.
Pertanto, nel caso di vendita di partecipazioni, la scelta se rivalutare, e quindi applicare l’imposta sostitutiva del 18% sull’intero valore affrancato o non rivalutare, e quindi pagare l’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza, deve essere definita sulla base della seguente formula:
18% X (valore normale o di perizia) < 26% X plusvalenza.
La rivalutazione risulta quindi conveniente quando la plusvalenza supera il 69,2308% del valore normale o di perizia.
3. Adempimenti.
La rivalutazione si perfeziona a condizione che, entro la data del 30 novembre di ogni anno:
- un professionista abilitato (quindi, come visto, dottore commercialista, geometra, ingegnere e così via) rediga e asseveri la perizia di stima della partecipazione o del terreno;
- il soggetto interessato versi l’imposta sostitutiva del 18%, calcolata sul valore di perizia, per l’intero ammontare, ovvero (in caso di rateizzazione) la prima rata.
Infatti, è possibile eseguire il versamento dell’imposta in tre rate annuali di pari importo che scadranno per tre anni consecutivi a partire dal 30 novembre dell’anno di rivalutazione; in caso di rateazione, le rate devono essere maggiorate degli interessi del 3% annuo a partire dal 30 novembre dell’anno di primo versamento.
Gli interessi vanno versati contestualmente alle rate cui si riferiscono.
A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.
SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI
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